קניית דירה ביוון לישראלים: המדריך המלא (2026)
כל מה שצריך לדעת לפני שקונים דירה ביוון: השלבים לפי הסדר, כל העלויות באחוזים, המיסים אחרי הקנייה, מחירים לפי אזור, משכנתא, אזורי גבול, והטעויות שישראלים עושים.
- מעבר למחיר הדירה משלמים בערך 6%–9%: מס רכישה 3.09%, נוטריון, קדסטר, ובדרך כלל גם עורך דין ומתווך.
- הממשלה הודיעה שמ-1 ביולי 2027 מס הרכישה לישראלים על דירת מגורים יעלה ל-15.45%. זה עוד לא חוק.
- ישראלים יכולים לקנות ביוון. באזורי גבול (למשל הדודקנס וסנטוריני) צריך קודם אישור מיוחד.
אם אתם שוקלים לקנות דירה ביוון, התזמון חשוב: לפי ההודעה, מי שיחתום לפני יולי 2027 ישלם 3.09% מס רכישה ולא 15.45%. כדאי להתחיל עכשיו את השלבים שלוקחים זמן (מספר מס, חשבון בנק, בדיקת הנכס) ולעבוד עם עורך דין יווני.
קניית דירה ביוון בקצרה
ישראלים קונים דירות ביוון כבר שנים: להשקעה, לחופשות, למעבר לגור, או לוויזת זהב. התהליך עצמו פשוט יחסית, אבל יש בו כמה מלכודות. המדריך הזה מסדר הכול לפי הסדר: האם מותר לכם לקנות, השלבים, כמה זה עולה, אילו מיסים משלמים אחר כך, כמה עולה מטר באזורים השונים, ואיך מממנים.
השינוי הגדול: מס רכישה של 15% לישראלים מ-2027
בספטמבר 2026 הודיעה ממשלת יוון על שינוי שמשפיע ישירות על ישראלים:
- מתי: מ-1 ביולי 2027.
- כמה: מס הרכישה יעלה מ-3% ל-15% (כולל התוספת העירונית: 15.45% במקום 3.09%).
- על מי: אנשים פרטיים שאינם אזרחי האיחוד האירופי ואינם תושבי קבע ביוון, שקונים דירת מגורים. זה כולל ישראלים (מי שיש לו גם דרכון אירופי, למשל פורטוגלי או גרמני, לא נכלל לפי ההודעה).
- מי פטור: חברות, אזרחי האיחוד האירופי, תושבי קבע ותיקים, בני התפוצה היוונית, ונכסים שאינם למגורים (משרדים, חנויות, קרקעות).
- הסטטוס: זו הודעה של הממשלה. החוק עוד לא עבר, והפרטים עוד יכולים להשתנות. עוד לא ברור מה יקרה עם מסלול ויזת הזהב של 250,000 אירו. הכתבה המלאה על המס החדש.
על דירה של 300,000 אירו, ההפרש הוא בערך 37,000 אירו.
האם ישראלי יכול לקנות דירה ביוון? אזורי גבול
כן. ישראלים יכולים לקנות דירות, בתים ומגרשים ביוון, בדיוק כמו יוונים, ואין צורך בתושבות או באישור שהייה. החריג היחיד הוא אזורי גבול:
- לפי חוק 1892/1990, אזרחים מחוץ לאיחוד האירופי צריכים אישור מראש כדי לקנות נכס באזורי גבול מסוימים.
- ברשימה נמצאים, בין השאר, הדודקנס (כולל רודוס וקוס), אברוס, קסנתי, רודופי, לסבוס, חיוס, סאמוס, ובנוסף האיים סנטוריני (תירה) וסקירוס, ועוד כמה אזורים בצפון.
- את הבקשה מגישים למינהל האזורי (Αποκεντρωμένη Διοίκηση), וועדה שמשרד ההגנה חבר בה בודקת אותה. לפי משרדי עורכי דין, הטיפול לוקח כמה חודשים.
- מיקונוס, פארוס, נקסוס ושאר איי הקיקלדים (חוץ מסנטוריני), אתונה וסלוניקי אינם ברשימה.
עורך הדין יבדוק את זה לפני שאתם חותמים על משהו.
השלבים, לפי הסדר
- מספר מס יווני (ΑΦΜ). חובה לכל קונה. אפשר לקבל אותו מרחוק, בשיחת וידאו עם רשות המסים, או דרך עורך דין עם ייפוי כוח. המדריך למספר מס ולחשבון בנק.
- חשבון בנק ביוון. חובה בפועל, כי אסור לשלם על דירה במזומן. לרוב צריך להגיע לסניף. מומלץ שהכסף יגיע מחשבון שלכם בחו״ל, כדי שיהיה ברור מאיפה הוא בא.
- עורך דין. לא חובה לפי החוק, אבל מאוד מומלץ, בעיקר כשקונים מרחוק. הוא בודק את הנכס ומייצג אתכם, וגם יכול לחתום בשמכם עם ייפוי כוח.
- בדיקת הנכס. עורך הדין בודק את הבעלות, משכנתאות ועיקולים בטאבו ובקדסטר (Κτηματολόγιο). מהנדס בודק שאין בנייה לא חוקית ומכין את "תעודת הזהות האלקטרונית של הבניין". צריך גם תעודת אנרגיה (ΠΕΑ) ואישורים שהמוכר שילם ΕΝΦΙΑ ואגרות עירייה.
- חוזה מוקדם ומקדמה. בדרך כלל עד 10% מהמחיר. רק חוזה מוקדם שנחתם אצל נוטריון מחייב באמת.
- תשלום מס הרכישה. משלמים אותו לפני החתימה, דרך רשות המסים.
- חתימה אצל נוטריון. הנוטריון מושך את כל האישורים באופן דיגיטלי ובודק שהכול תקין. התשלום למוכר רק דרך הבנק: חוזה שבו כתוב שהתשלום היה במזומן בטל, והקנס הוא 10% מהסכום.
- רישום בקדסטר. אחרי החתימה רושמים את הדירה על שמכם. לפעמים זה לוקח יותר מחודשיים־שלושה.
מהרגע שמצאתם דירה ועד החתימה, תהליך רגיל לוקח בדרך כלל כמה שבועות, אם המסמכים של המוכר מסודרים.
כמה עולה לקנות דירה ביוון? כל העלויות מעבר למחיר
| עלות | כמה | הערות |
|---|---|---|
| מס רכישה | 3.09% | על המחיר בחוזה או על "הערך האובייקטיבי", הגבוה מביניהם. 15.45% לישראלים מיולי 2027, אם החוק יעבור |
| נוטריון | 0.8% עד 120,000 אירו, 0.7% עד 380,000, 0.65% עד 2 מיליון | ועוד מע״מ 24%. התעריף קבוע בחוק |
| עורך דין | לרוב 0.5%–1% | ועוד מע״מ 24%. לפי הסכם, אפשר להתמקח |
| רישום בקדסטר | 0.5% ועוד 3 אירו | לפי ההחלטה שפורסמה בינואר 2026 |
| תיווך | מקובל 2% | ועוד מע״מ 24%. לפי הסכם |
| מהנדס, תרגום, ייפוי כוח | משתנה | לפי הנכס |
| סך הכול | כ-6%–9% | תלוי אם יש מתווך ועורך דין |
דירה חדשה מקבלן: בדרך כלל חל עליה מע״מ של 24% במקום מס רכישה. המע״מ מוקפא עד סוף 2026, ובמקומו משלמים 3.09% מס רכישה. הממשלה הודיעה שהיא מתכוונת להאריך את ההקפאה גם ל-2027, וזה עוד לא עבר בחוק.
רוצים לראות את החשבון על הדירה שלכם, באירו ובשקלים? מחשבון עלויות קניית דירה ביוון.
מחירי דירות ביוון 2026: כמה עולה מטר?
אלה מחירים מבוקשים במודעות (לא מחירי עסקאות), באירו למ״ר:
| אזור | מחיר מבוקש למ״ר | מקור ותאריך |
|---|---|---|
| ממוצע ביוון | 2,779 | Indomio, אוגוסט 2026 |
| ממוצע באטיקה (אתונה והסביבה) | 3,201 | Indomio, אוגוסט 2026 |
| קיפסלי, אתונה | 2,176 | Indomio, אוגוסט 2026 |
| פנגרטי, אתונה | 3,531 | Indomio, אוגוסט 2026 |
| קולונקי, אתונה | 5,458 | Indomio, אוגוסט 2026 |
| גליפדה | 5,362 | Indomio, אוגוסט 2026 |
| פיראוס | 2,684 | Indomio, אוגוסט 2026 |
| סלוניקי (ממוצע המחוז) | 2,398 | Indomio, אוגוסט 2026 |
| חאניה, כרתים | 3,102 | Spitogatos, רבעון 2 2026 |
| מיקונוס | 7,059 | Spitogatos, רבעון 2 2026 |
לפי בנק יוון, מחירי הדירות עלו ב-5.5% ברבעון השני של 2026 לעומת השנה הקודמת (5.0% באתונה, 4.7% בסלוניקי). מחירים לכל שכונה באתונה במדד יוונט · מחירי דירות ביוון לפי אזור.
משכנתא ביוון למי שגר בישראל
- אפשר. בנקים יווניים כמו Alpha Bank, Eurobank ו-Piraeus נותנים משכנתאות גם למי שלא גר ביוון, אם הוא עומד בבדיקת יכולת ההחזר.
- כמה: למי שלא גר ביוון, בדרך כלל עד 65%–70% משווי הנכס. צריך הון עצמי של כ-30%–35%, ועוד העלויות.
- מסמכים: דוחות מס של שנתיים, תלושי שכר של חצי שנה, דפי חשבון, פירוט הלוואות קיימות, דרכון, מספר מס יווני וחשבון בנק יווני.
- זמן: התהליך איטי יותר מבישראל. כדאי לבדוק את המימון לפני שחותמים על חוזה מוקדם.
- אפשרות נוספת: יש ישראלים שמממנים דרך משכנתא על נכס בישראל. זה תלוי בבנק הישראלי, ושווה לבדוק עם יועץ משכנתאות.
אילו מיסים משלמים אחרי שקונים דירה ביוון?
- ΕΝΦΙΑ (מס רכוש שנתי): משלם מי שהנכס בבעלותו ב-1 בינואר. הסכום תלוי בשטח, במיקום ובגיל הבניין. אפשר לשלם בעד 12 תשלומים, ויש הנחה של 10%–20% לנכס שמבוטח נגד אסונות טבע.
- מס על הכנסה משכירות (אנשים פרטיים, על הכנסות 2026): 15% עד 12,000 אירו בשנה, 25% עד 24,000, 35% עד 36,000, ו-45% מעל. מנכים אוטומטית 5% להוצאות.
- דוח שנתי: מי שיש לו הכנסה משכירות ביוון מגיש דוח מס ביוון כל שנה, גם אם הוא גר בישראל.
- כפל מס: בין ישראל ליוון יש אמנה למניעת כפל מס. דווחו גם בישראל, והתייעצו עם רואה חשבון שמכיר את שתי המדינות.
כל הפרטים על השכרה, מיסים וניהול מרחוק: ניהול נכס ביוון מישראל.
השכרה ו-Airbnb
- השכרה לטווח ארוך: מותרת בכל מקום. חוזה מגורים הוא לפחות 3 שנים לפי החוק.
- השכרה קצרה (Airbnb): כל דירה צריכה מספר רישום (ΑΜΑ) מרשות המסים לפני הפרסום. השכרה בלי מספר רישום גוררת קנס כבד.
- מרכז אתונה ומרכז סלוניקי: ברובעים 1, 2 ו-3 של אתונה (בין השאר פלאקה, מונסטיראקי, קולונקי, קוקאקי, פנגרטי, אקסרכיה וגאזי) ובמרכז ההיסטורי של סלוניקי אסור לרשום דירות חדשות להשכרה קצרה. לפי הודעת הממשלה, ההקפאה תימשך עד סוף 2027. כשדירה עם רישום נמכרת, הרישום נמחק והקונה לא יכול לרשום אותה מחדש.
- ויזת זהב: דירה שנקנתה לוויזת זהב אסור להשכיר בהשכרה קצרה.
ויזת זהב בקצרה
- 800,000 אירו באטיקה (אתונה), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם יותר מ-3,100 תושבים.
- 400,000 אירו בשאר יוון.
- 250,000 אירו רק להסבת מבנה מסחרי למגורים או לשיקום מבנה לשימור.
- דירה אחת בלבד, לפחות 120 מ״ר, בלי השכרה קצרה.
המדריך המלא לוויזת הזהב · שאלון: כמה צריך להשקיע בוויזת זהב.
הטעויות הנפוצות של ישראלים שקונים ביוון
- לקנות בלי עורך דין ולגלות אחר כך בנייה לא חוקית, חובות או בעיה ברישום.
- לא לבדוק אם הנכס באזור גבול (למשל ברודוס או בסנטוריני) ולגלות שצריך אישור שלוקח חודשים.
- לתכנן Airbnb במרכז אתונה בלי לדעת שאי אפשר לרשום דירה חדשה.
- לחשב רק את מס הרכישה ולשכוח את הנוטריון, הקדסטר, עורך הדין, המתווך והמע״מ עליהם.
- להשוות למחיר במודעה: המחירים במודעות הם מחירים מבוקשים, ויש מקום למשא ומתן.
- לשלם או להעביר כסף בלי תיעוד: כל תשלום רק דרך הבנק, ועדיף מחשבון שלכם בחו״ל.
- להתחיל מאוחר: מספר מס, חשבון בנק ומשכנתא לוקחים זמן. כדאי להתחיל לפני שמוצאים דירה.
איפה להתחיל
- מחשבון עלויות רכישה
- מדד יוונט: מחיר למ״ר לפי שכונה באתונה
- נדל״ן ביוון: כל המדריכים למשקיעים
- השקעת נדל״ן בסלוניקי
- יוון או קפריסין להשקעה?
- ירושה ביוון: מה קורה לדירה ומס ירושה
- עוברים לגור? שכירות לטווח ארוך באתונה
- שאלה על נכס מסוים? צרו קשר
שאלות נפוצות
כמה עולה לקנות דירה ביוון מעבר למחיר הדירה?
בערך 6%–9% ממחיר הדירה: מס רכישה של 3.09%, נוטריון (0.65%–0.8% ועוד מע״מ), רישום בקדסטר (0.5%), ובדרך כלל גם עורך דין ומתווך (מקובל 2% ועוד מע״מ).
האם ישראלי יכול לקנות דירה ביוון?
כן, בלי תושבות ובלי אישור מיוחד. רק באזורי גבול, כמו הדודקנס (כולל רודוס), סנטוריני, לסבוס ותרקיה, צריך אישור מראש מהמינהל האזורי.
אפשר לקנות דירה ביוון בלי להגיע ליוון?
כן. עם ייפוי כוח לעורך דין יווני אפשר לעשות את רוב התהליך מרחוק, כולל החתימה. את חשבון הבנק בדרך כלל פותחים בסניף.
מס הרכישה לישראלים באמת עולה ל-15%?
ממשלת יוון הודיעה שמ-1 ביולי 2027 מס הרכישה על דירות מגורים לקונים פרטיים מחוץ לאיחוד האירופי יעלה ל-15.45%. החוק עוד לא עבר, והפרטים יכולים להשתנות.
אפשר לקבל משכנתא ביוון כישראלי?
כן. בנקים יווניים נותנים משכנתאות למי שלא גר ביוון, בדרך כלל עד 65%–70% משווי הנכס, אחרי בדיקת הכנסות ומסמכים.
אפשר לשלם על דירה ביוון במזומן?
לא. משלמים רק דרך הבנק. חוזה שבו כתוב שהתשלום היה במזומן בטל, והקנס הוא 10% מהסכום.
צריך עורך דין כדי לקנות דירה ביוון?
לא חובה לפי החוק, אבל מאוד מומלץ. עורך הדין בודק את הבעלות בטאבו ובקדסטר, משכנתאות ועיקולים, ומייצג אתכם מול המוכר.
כמה מס משלמים על דירה ביוון כל שנה?
משלמים ΕΝΦΙΑ, מס רכוש שנתי שתלוי בשטח, במיקום ובגיל הבניין. אם משכירים, משלמים גם מס על השכירות: 15% עד 12,000 אירו בשנה, ומעל זה 25%–45%.
מותר להשכיר ב-Airbnb דירה שקניתי ביוון?
כן, עם מספר רישום (ΑΜΑ), חוץ ממרכז אתונה (רובעים 1–3) וממרכז סלוניקי, שבהם אי אפשר לרשום דירות חדשות לפחות עד סוף 2027. גם דירה של ויזת זהב אסור להשכיר בהשכרה קצרה.
כמה זמן לוקחת קניית דירה ביוון?
כשהמסמכים מסודרים, בדרך כלל כמה שבועות מהחוזה המוקדם ועד החתימה. מספר מס, חשבון בנק ומשכנתא מוסיפים זמן, ובאזורי גבול האישור לוקח כמה חודשים.
המידע כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. מעודכן לאוקטובר 2026. לפני קנייה, התייעצו עם עורך דין ורואה חשבון.
רוצים ליווי אישי, בעברית?
S.F. Properties מלווה ישראלים בקנייה, בהשכרה ובניהול נכסים ביוון: מהחיפוש, דרך עורך הדין והנוטריון, ועד המפתח והניהול השוטף.
דברו עם יועץ נדל״ן
