קניית דירה ביוון לישראלים: המדריך המלא (2026)

השינוי הגדול: מס רכישה של 15% לישראלים מ-2027

בספטמבר 2026 הודיעה ממשלת יוון על שינוי שמשפיע ישירות על ישראלים:

• מתי: מ-1 ביולי 2027.
• כמה: מס הרכישה יעלה מ-3% ל-15% (כולל התוספת העירונית: 15.45% במקום 3.09%).
• על מי: אנשים פרטיים שאינם אזרחי האיחוד האירופי ואינם תושבי קבע ביוון, שקונים דירת מגורים. זה כולל ישראלים.
• מי פטור: חברות, אזרחי האיחוד האירופי, תושבי קבע ותיקים, בני התפוצה היוונית, ונכסים שאינם למגורים (משרדים, חנויות, קרקעות).
• הסטטוס: זו הודעה של הממשלה. החוק עוד לא עבר, והפרטים עוד יכולים להשתנות. עוד לא ברור מה יקרה עם מסלול ויזת הזהב של 250,000 אירו.

על דירה של 300,000 אירו, ההפרש הוא בערך 37,000 אירו.

מי יכול לקנות?

ישראלים יכולים לקנות נכסים ביוון. באזורי גבול מסוימים (למשל בתרקיה ובחלק מהאיים בדודקנס ובצפון הים האגאי, כולל רודוס) צריך אישור של משרד ההגנה היווני. בדרך כלל האישור ניתן, אבל הוא מוסיף זמן. באיי הקיקלדים, כמו מיקונוס, סנטוריני, פארוס ונקסוס, אין הגבלה כזו. עורך הדין יבדוק את זה בשבילכם.

השלבים, לפי הסדר

1. מספר מס יווני (ΑΦΜ). אפשר לקבל אותו מרחוק, בשיחת וידאו עם רשות המסים, או דרך עורך דין עם ייפוי כוח. המדריך המלא.
2. חשבון בנק ביווני. חובה, כי אסור לשלם על דירה במזומן. לרוב צריך להגיע לסניף.
3. עורך דין. לא חובה לפי החוק, אבל מאוד מומלץ. הוא בודק את הנכס ומייצג אתכם.
4. בדיקת הנכס. עורך הדין בודק את הבעלות בטאבו ובקדסטר (Κτηματολόγιο), ומהנדס בודק שאין בנייה לא חוקית. צריך גם תעודת אנרגיה (ΠΕΑ).
5. חוזה מוקדם ומקדמה. בדרך כלל עד 10% מהמחיר. רק חוזה מוקדם שנחתם אצל נוטריון מחייב באמת.
6. חתימה אצל נוטריון. הנוטריון מושך את כל האישורים באופן דיגיטלי, והנכס "ננעל" כך שאי אפשר למכור אותו לאחר.
7. תשלום. רק דרך הבנק. חוזה שבו כתוב שהתשלום היה במזומן בטל, והקנס הוא 10% מהסכום.
8. רישום בקדסטר. לפעמים לוקח יותר מחודשיים־שלושה.

כמה זה עולה? העלויות מעבר למחיר הדירה

בדירה חדשה מקבלן חל בדרך כלל מע״מ של 24% במקום מס רכישה, אבל המע״מ מוקפא עד סוף 2026 ומשלמים 3.09% מס רכישה. הממשלה הודיעה שתאריך ההקפאה יוארך גם ל-2027, וזה עוד לא עבר בחוק. מחשבון עלויות רכישה.

כמה עולה מטר רבוע?

המחירים משתנים מאוד בין שכונות: ממוצע המחירים המבוקשים במודעות היה בערך 2,200 אירו למ״ר בקיפסלי, 3,500 בפנגרטי, 5,500 בקולונקי ו-7,700 בבוליאגמני (אוגוסט 2026). כל השכונות במדד יוונט.

השכרה ו-Airbnb

• השכרה לטווח ארוך: מותרת בכל מקום.
• השכרה קצרה (Airbnb): כל דירה צריכה מספר רישום (ΑΜΑ) מרשות המסים לפני הפרסום. השכרה בלי מספר רישום גוררת קנס כבד.
• מרכז אתונה: ברובעים 1, 2 ו-3 (בין השאר פלאקה, מונסטיראקי, קולונקי, קוקאקי, פנגרטי, אקסרכיה וגאזי) אסור לרשום דירות חדשות להשכרה קצרה. לפי הודעת הממשלה, האיסור יימשך עד סוף 2027. כשדירה עם רישום נמכרת, הרישום נמחק והקונה לא יכול לרשום אותה מחדש.
• ויזת זהב: דירה שנקנתה כדי לקבל ויזת זהב אסור להשכיר בהשכרה קצרה.

מיסים שנתיים

• מס על הכנסה משכירות (אנשים פרטיים, מ-2026): 15% עד 12,000 אירו בשנה, 25% עד 24,000, 35% עד 36,000, ו-45% מעל.
• ΕΝΦΙΑ: מס רכוש שנתי שמשלם מי שהנכס בבעלותו ב-1 בינואר. הסכום תלוי בגודל, במיקום ובגיל הבניין.
• דוח שנתי: מי שיש לו הכנסה משכירות ביוון מגיש דוח מס ביוון כל שנה.
• כפל מס: בין ישראל ליוון יש אמנה למניעת כפל מס. כדאי להתייעץ עם רואה חשבון ישראלי.

ויזת זהב בקצרה

• 800,000 אירו באטיקה (אתונה), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם יותר מ-3,100 תושבים.
• 400,000 אירו בשאר יוון.
• דירה אחת בלבד, לפחות 120 מ״ר, בלי השכרה קצרה.
• המדריך המלא לוויזת הזהב.

הטעויות הנפוצות של ישראלים

• לקנות בלי עורך דין ולגלות אחר כך בנייה לא חוקית או חובות על הנכס.
• להתכנן להשכיר ב-Airbnb במרכז אתונה, בלי לדעת שאי אפשר לרשום דירה חדשה.
• לא לחשב מראש את כל העלויות והמיסים, ובעיקר את ההבדל בין המחיר בחוזה ל"ערך האובייקטיבי".
• לפתוח חשבון בנק ולקבל מספר מס ממש לפני החתימה. זה לוקח זמן, אז כדאי להתחיל מוקדם.

המידע כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. לפני קנייה, התייעצו עם עורך דין ורואה חשבון.