ניהול נכס ביוון מישראל: המדריך המלא (2026)

למי המדריך הזה?

למי שכבר קנה דירה ביוון, או שוקל לקנות, וגר בישראל. ניהול נכס מרחוק אפשרי לגמרי, אבל צריך לדעת מה חובה לעשות, כמה זה עולה, ומי יעשה את העבודה בשטח.

שתי דרכים להשכיר: ארוכה או קצרה

השכרה ארוכה: מה חובה

• הצהרה על החוזה באתר רשות המסים (AADE). בעל הדירה מצהיר על כל חוזה שכירות, והשוכר מאשר.
• משך מינימלי: חוזה מגורים ביוון הוא לפחות 3 שנים, גם אם כתוב פחות.
• תשלום: כדאי לקבל את שכר הדירה רק להעברה בנקאית לחשבון יווני. כך יש תיעוד מלא.
• פטור ממס ל-3 שנים: דירה שהייתה ריקה לפחות 3 שנים, או שהייתה בהשכרה קצרה, ועוברת להשכרה ארוכה, פטורה ממס על השכירות ל-3 שנים. התנאים: עד 120 מ״ר (ועוד 20 מ״ר לכל ילד), חוזה של לפחות 3 שנים שנחתם עד 31 בדצמבר 2026.

השכרה קצרה: מה חובה

• מספר רישום (ΑΜΑ) מרשות המסים לכל דירה, לפני שמפרסמים ב-Airbnb או Booking. בלי מספר רישום יש קנס כבד.
• מרכז אתונה: ברובעים 1, 2 ו-3 של עיריית אתונה אסור לרשום דירות חדשות להשכרה קצרה. לפי הודעת הממשלה, האיסור יימשך עד סוף 2027. כשדירה עם רישום נמכרת, הרישום נמחק.
• דרישות בטיחות: מטף, גלאי עשן, ערכת עזרה ראשונה וביטוח אחריות. בדקו את הרשימה המעודכנת לפני הפתיחה.
• אגרת אקלים (ΤΑΚΚ): משולמת על כל לילה, ובדרך כלל גובים אותה מהאורח.
• 3 דירות ומעלה: מי שמשכיר בהשכרה קצרה 3 דירות או יותר נחשב לעסק, עם חובות של עסק (מע״מ ועוד).

מיסים: כמה משלמים על השכירות?

מס על הכנסה משכירות לאנשים פרטיים (מ-2026), לפי ההכנסה השנתית:

• דוח שנתי: מי שיש לו הכנסה משכירות ביוון מגיש דוח מס ביוון כל שנה (טופס Ε1, ופירוט הנכסים בטופס Ε2), גם אם הוא גר בישראל.
• ΕΝΦΙΑ: מס רכוש שנתי שמשלם מי שהנכס בבעלותו ב-1 בינואר. משלמים בתשלומים במהלך השנה.
• כפל מס: בין ישראל ליוון יש אמנה למניעת כפל מס. דווחו גם בישראל, והתייעצו עם רואה חשבון שמכיר את שתי המדינות.
• נציג מס: מי שגר מחוץ לאיחוד האירופי עלול להידרש למנות נציג ביוון מול רשות המסים. רואה החשבון היווני יבדוק אם זה נדרש במקרה שלכם.

מה צריך בשטח, כשאתם בישראל?

• רואה חשבון יווני לדוחות, ΕΝΦΙΑ והצהרות החוזים.
• חשבון בנק יווני עם גישה דיגיטלית. המדריך למספר מס וחשבון בנק.
• מנהל נכס: מישהו שמחזיק מפתח, מטפל בתקלות, מראה את הדירה לשוכרים, ובהשכרה קצרה גם מנהל ניקיון וצ׳ק־אין. בהשכרה קצרה, חברות ניהול לוקחות בדרך כלל אחוז מההכנסה.
• ועד הבית (κοινόχρηστα): בבניינים משלמים דמי ועד חודשיים לחימום, מעלית וניקיון. כדאי לסגור עם השוכר מי משלם מה.
• חשמל ומים: בהשכרה ארוכה מעבירים את החשבונות לשם השוכר.

לוח שנה של בעל נכס

1. ינואר: מי שבעלים ב-1 בינואר חייב ב-ΕΝΦΙΑ לאותה שנה.
2. אביב: מקבלים את חיוב ה-ΕΝΦΙΑ ומתחילים לשלם בתשלומים.
3. אביב–קיץ: מגישים דוח מס שנתי על ההכנסה מהשנה הקודמת.
4. כל חוזה חדש: הצהרה ברשות המסים.
5. כל לילה בהשכרה קצרה: אגרת אקלים והצהרה על השהייה.

הטעויות הנפוצות

• לקנות במרכז אתונה כדי להשכיר ב-Airbnb, ולגלות שאי אפשר לרשום את הדירה.
• להשכיר לחברים או למכרים "בלי חוזה", ולהישאר בלי הגנה ובלי תיעוד.
• לא להגיש דוח ביוון כי "אני גר בישראל".
• לא לחשב את המס, הוועד, ה-ΕΝΦΙΑ ודמי הניהול לפני שמחשבים תשואה.

המדריך המלא לקניית דירה ביוון · מחירי הדירות לפי אזור

המידע כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. החוקים משתנים, והתייעצו עם רואה חשבון ועורך דין לפני כל החלטה.