השקעת נדל״ן בסלוניקי 2026: מחירים, אזורים, תשואה ומה חשוב לדעת
דירה בסלוניקי כהשקעה: כמה עולה מטר בכל אזור, כמה מכניסה השכרה, מה המטרו החדש משנה, ההגבלות על Airbnb במרכז, ויזת זהב, ואיך ישראלים קונים.
- המחיר המבוקש הממוצע במחוז סלוניקי היה כ-2,398 אירו למ״ר באוגוסט 2026, כ-25% פחות מהממוצע באטיקה.
- התשואה ברוטו הממוצעת בסלוניקי היא כ-4.2%, נמוכה מבאתונה (כ-5.5%). דירות של חדר שינה אחד מניבות יותר.
- במרכז ההיסטורי אי אפשר לרשום דירות חדשות ל-Airbnb, לפי הודעת הממשלה עד סוף 2027.
סלוניקי זולה מאתונה, והמחירים בה עלו מהר יותר בשנה האחרונה לפי Spitogatos. אבל התשואה הממוצעת משכירות נמוכה יותר, וב-Airbnb במרכז אי אפשר להתחיל עכשיו. היא מתאימה בעיקר למי שמחפש השכרה לטווח ארוך, לסטודנטים או למשפחות, או דירה לשימוש עצמי.
למה ישראלים מסתכלים על סלוניקי?
סלוניקי היא העיר השנייה בגודלה ביוון, עם יותר ממיליון תושבים במטרופולין, האוניברסיטה הגדולה במדינה (אריסטו), נמל גדול ושדה תעופה שצפוי לשבור ב-2026 שיא של כ-8.2 מיליון נוסעים. יש טיסות ישירות מישראל, כולל קו לחיפה שימשיך לפעול בחורף. לישראלים יש לעיר גם קשר היסטורי: היא הייתה במשך מאות שנים אחת הקהילות היהודיות הגדולות באירופה. ההיסטוריה היהודית של סלוניקי.
מחירי דירות בסלוניקי 2026
| אזור | מחיר מבוקש למ״ר | מקור ותאריך |
|---|---|---|
| ממוצע מחוז סלוניקי | 2,398 אירו | Indomio, אוגוסט 2026 |
| עיריית סלוניקי | 2,673 אירו | Indomio, אוגוסט 2026 |
| הפרברים | 2,216 אירו | Indomio, אוגוסט 2026 |
| קלמריה (הכי יקר במחוז) | 3,175 אירו | Spitogatos, רבעון 2 2026 |
| מיגדוניה (הכי זול במחוז) | 938 אירו | Spitogatos, רבעון 2 2026 |
| ממוצע אטיקה, להשוואה | 3,201 אירו | Indomio, אוגוסט 2026 |
מגמה: לפי Spitogatos, המחירים המבוקשים בסלוניקי עלו ב-7.7% בשנה (רבעון 2 2026), לעומת 5.3% באתונה. בפרברים העלייה הייתה חדה במיוחד: 11% בשנה לפי Indomio. לפי בנק יוון, שמודד שמאויות ולא מודעות, המחירים בסלוניקי עלו ב-4.7%.
אזורים בסלוניקי: מה ההבדל?
לפי נתונים שהציגו ביוני 2026 משרדי התיווך Engel & Völkers ו-DANOS בסלוניקי (הערכות של שוק המכירות, לא מדד רשמי):
- מתחת לאגנטיה (Εγνατία), ליד הים: האזור היוקרתי, בסביבות 3,500 אירו למ״ר.
- מעל אגנטיה: כ-2,200 אירו למ״ר.
- קלמריה: כ-3,000 אירו למ״ר, ובבנייה חדשה עד כ-4,700.
- פילאיה וטרמה (Θέρμη): אזורים מזרחיים למשפחות, כ-3,700 ו-3,000 אירו למ״ר.
- פנורמה: אזור יוקרה על הגבעה, כ-4,200 אירו למ״ר.
- מערב העיר (למשל אבוסמוס): זול יותר, כ-1,900 אירו למ״ר.
כמה מכניסה דירה להשכרה בסלוניקי?
- שכר דירה מבוקש: בממוצע כ-9.26 אירו למ״ר לחודש במחוז, וכ-9.90 בתוך העירייה (Indomio, אוגוסט 2026). שכר הדירה עלה ב-6.6% בשנה (Spitogatos).
- תשואה ברוטו: כ-4.2% בממוצע, וכ-4.8% בדירות של חדר שינה אחד (Global Property Guide, רבעון 2 2026). באתונה הממוצע כ-5.5%.
- מי שוכר: העיר היא עיר סטודנטים גדולה, ויש ביקוש קבוע לדירות קטנות ליד האוניברסיטאות. מחירי שכירות לסטודנטים ביוון.
התשואה ברוטו היא לפני מס על השכירות (15% עד 12,000 אירו בשנה), ΕΝΦΙΑ, ועד בית, תחזוקה וחודשים ריקים.
Airbnb בסלוניקי: מה מותר
- המרכז ההיסטורי סגור לרישומים חדשים: בקהילה העירונית הראשונה של סלוניקי, מכיכר אריסטוטלוס לאורך אגנטיה וציימיסקי, כולל לדאדיקה והטיילת עד המגדל הלבן, אי אפשר לרשום דירות חדשות להשכרה קצרה. לפי הודעת הממשלה מספטמבר 2026, ההקפאה תימשך עד סוף 2027.
- רישום קיים לא עובר לקונה: כשדירה רשומה באזור הזה נמכרת או עוברת בירושה, הרישום נמחק.
- מחוץ למרכז: אפשר לרשום עם מספר רישום (ΑΜΑ) ולעמוד בדרישות הבטיחות.
מי שקונה דירה בסלוניקי בשביל Airbnb צריך לבדוק את הכתובת המדויקת לפני שחותם.
המטרו החדש
- קו 1 נפתח ב-30 בנובמבר 2024, עם 13 תחנות בתוך העיר.
- קו 2, לקלמריה, נפתח ב-27 באוגוסט 2026, עם 5 תחנות נוספות עד מיקרה.
- בתכנון: הארכה לשדה התעופה.
המטרו משפר מאוד את הנגישות במזרח העיר ובקלמריה. לפי Spitogatos, קלמריה היא כבר היום האזור היקר ביותר במחוז.
ויזת זהב בסלוניקי
סלוניקי נמצאת במדרגה העליונה: צריך נכס אחד של לפחות 800,000 אירו ו-120 מ״ר. בסביבה הרחוקה יותר של מקדוניה המרכזית המדרגה היא 400,000 אירו, אבל בדקו עם עורך דין איפה בדיוק עובר הגבול. מדריך ויזת הזהב.
איך ישראלים קונים דירה בסלוניקי
התהליך זהה לכל יוון: מספר מס יווני, חשבון בנק, עורך דין, בדיקת הנכס, חוזה מוקדם, נוטריון ורישום בקדסטר. העלויות מעבר למחיר הן בערך 6%–9%. סלוניקי עצמה אינה אזור גבול, אבל המחוז השכן קילקיס כן.
- המדריך המלא לקניית דירה ביוון
- מחשבון עלויות רכישה
- מחירי דירות ביוון לפי אזור
- ניהול נכס ביוון מישראל
- צרו קשר
שאלות נפוצות
כמה עולה דירה בסלוניקי?
המחיר המבוקש הממוצע במחוז סלוניקי היה כ-2,398 אירו למ״ר באוגוסט 2026, וכ-2,673 בתוך העירייה (Indomio). בקלמריה, האזור היקר במחוז, כ-3,175 אירו למ״ר (Spitogatos).
האם כדאי להשקיע בנדל״ן בסלוניקי?
זה תלוי במטרה. המחירים נמוכים מבאתונה ועלו מהר בשנה האחרונה, אבל התשואה הממוצעת משכירות נמוכה יותר (כ-4.2% ברוטו), ו-Airbnb במרכז סגור לרישומים חדשים.
מותר לעשות Airbnb בדירה בסלוניקי?
מחוץ למרכז ההיסטורי, כן, עם מספר רישום. במרכז (הקהילה העירונית הראשונה) אי אפשר לרשום דירות חדשות, לפי הודעת הממשלה עד סוף 2027.
כמה צריך להשקיע בוויזת זהב בסלוניקי?
800,000 אירו לפחות, בנכס אחד של 120 מ״ר לפחות, כמו באתונה.
איזה אזור בסלוניקי הכי מבוקש?
לפי Spitogatos, קלמריה היא האזור היקר ביותר במחוז. גם האזור שמתחת לאגנטיה, ליד הים, ופנורמה ופילאיה במזרח נחשבים מבוקשים.
יש טיסות ישירות מישראל לסלוניקי?
כן. בחורף 2026–2027 צפוי לפעול גם קו ישיר לחיפה. בדקו את לוח הטיסות העדכני לפני שמתכננים.
מה ההבדל בין סלוניקי לאתונה להשקעה?
בסלוניקי המחיר למ״ר נמוך בכרבע מהממוצע באטיקה, אבל התשואה הממוצעת משכירות נמוכה יותר. באתונה השוק גדול יותר, עם יותר תיירות ויותר קונים זרים.
המידע כאן כללי ואינו ייעוץ השקעות, משפטי או מיסויי. המחירים הם ממוצעים לתאריכים שצוינו.
רוצים ליווי אישי, בעברית?
S.F. Properties מלווה ישראלים בקנייה, בהשכרה ובניהול נכסים ביוון: מהחיפוש, דרך עורך הדין והנוטריון, ועד המפתח והניהול השוטף.
דברו עם יועץ נדל״ן
