ויזת זהב ביוון 2026: כמה צריך להשקיע, איפה, ומה אסור
המדריך המלא לגולדן ויזה ביוון: שלוש מדרגות ההשקעה לפי אזור, איזה נכס מתאים, התהליך והזמנים, כל האגרות, בני המשפחה, חידוש כל 5 שנים, האיסור על Airbnb, ומה ידוע על 2027.
- 800,000 אירו באטיקה (אתונה), בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם יותר מ-3,100 תושבים. 400,000 אירו בשאר יוון. 250,000 אירו רק להסבה או לשיקום.
- דירה אחת בלבד, לפחות 120 מ״ר. אסור להשכיר אותה ב-Airbnb, והקנס 50,000 אירו.
- האישור ל-5 שנים, מתחדש, לא מחייב לגור ביוון, ולא נותן זכות לעבוד. בפועל הטיפול לוקח חודשים רבים.
לפי הודעת הממשלה, מ-1 ביולי 2027 ישראלים שיקנו דירת מגורים ביוון ישלמו מס רכישה של 15.45% במקום 3.09%. על דירה של 800,000 אירו זה הפרש של כמעט 100,000 אירו. מי ששוקל ויזת זהב, כדאי שיבדוק את לוח הזמנים עם עורך דין כבר עכשיו.
מה זו ויזת זהב ביוון?
ויזת זהב (גולדן ויזה, Golden Visa) היא אישור שהייה ביוון לחמש שנים, שמקבלים בתמורה לקניית נדל״ן בסכום מינימלי. הכללים הנוכחיים נקבעו בחוק 5100/2024. האישור מתאים למי שרוצה בסיס באירופה, מעבר חופשי בין מדינות שנגן, ואפשרות לגור ביוון בלי ויזה אחרת.
כמה צריך להשקיע בוויזת זהב? הסכומים לפי אזור
| אזור | השקעה מינימלית |
|---|---|
| אטיקה (אתונה, פיראוס והסביבה), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני, ואיים עם יותר מ-3,100 תושבים | 800,000 אירו |
| כל שאר יוון | 400,000 אירו |
| הסבה של מבנה מסחרי או תעשייתי למגורים, או שיקום מבנה לשימור, בכל מקום | 250,000 אירו |
מסלול 250,000 אירו: ההסבה צריכה להסתיים לפני שמגישים את הבקשה. במבנה לשימור, השיקום צריך להסתיים לפני החידוש הראשון, אחרת יש קנס כבד. זה מסלול מורכב, ולא כל נכס "מסחרי" מתאים.
לא בטוחים באיזו מדרגה אתם? שאלון: כמה צריך להשקיע בוויזת זהב ביוון.
איזה נכס מתאים לוויזת זהב?
- נכס אחד בלבד. אי אפשר לחבר כמה דירות קטנות כדי להגיע לסכום (במסלולים של 400,000 ו-800,000 אירו).
- לפחות 120 מ״ר של שטח מגורים. מחסן, חניה ומרפסות לא נספרים במטרים.
- בלי השכרה קצרה. אסור להשכיר ב-Airbnb או ב-Booking. הקנס הוא 50,000 אירו, ואפשר לאבד את האישור. השכרה לטווח ארוך מותרת.
- כל המחיר משולם לפני שמגישים את הבקשה, דרך הבנק.
- הבעלות נשמרת: כל עוד הנכס בבעלותכם, אפשר לחדש. מכירת הנכס מבטלת את הזכות.
מה מקבלים עם גולדן ויזה?
- אישור שהייה ל-5 שנים, שמתחדש כל עוד הנכס בבעלותכם.
- אין חובה לגור ביוון, אפילו לא יום אחד בשנה.
- אין זכות לעבוד ביוון כשכירים או כעצמאים. מותר לקבל הכנסה מהשכרה לטווח ארוך של הנכס.
- תנועה בשנגן לפי הכללים הרגילים לבעלי אישור שהייה.
- בני המשפחה מקבלים אישור משלהם.
בני משפחה: מי מקבל אישור?
השקעה אחת מכסה את:
- בן או בת הזוג (נשואים או בברית זוגיות).
- ילדים לא נשואים עד גיל 21.
- ההורים של שני בני הזוג.
כל אחד מגיש בקשה בנפרד ומקבל כרטיס משלו.
כמה עולה ויזת זהב מעבר לדירה?
| עלות | כמה |
|---|---|
| אגרה ממשלתית למשקיע | 2,000 אירו (גם בחידוש) |
| כל בן משפחה בוגר | 150 אירו |
| ילדים עד גיל 18 | חינם |
| כרטיס שהייה | 16 אירו לכל אחד |
| ביטוח בריאות פרטי | חובה לכל מי שמקבל אישור |
| עלויות קניית הנכס | כ-6%–9% מהמחיר |
ביטוח הבריאות צריך לעמוד במינימום שנקבע בתקנות: כיסוי אשפוז של 10,000 אירו לשנה, 1,500 אירו לטיפול אמבולטורי ו-15,000 אירו לנכות, עם השתתפות עצמית של עד 20%.
עלויות הקנייה: מס רכישה 3.09%, נוטריון, קדסטר, עורך דין ובדרך כלל מתווך. הפירוט המלא במדריך לקניית דירה ביוון · מחשבון עלויות רכישה.
התהליך: שלב אחר שלב
- מספר מס יווני וחשבון בנק. איך עושים את זה.
- ייפוי כוח לעורך דין ביוון, כדי שיוכל לפעול בשמכם.
- בחירת נכס שעומד בכללים, ובדיקה של עורך דין ומהנדס. בדקו גם אם הנכס באזור גבול שדורש אישור מיוחד, למשל סנטוריני או הדודקנס.
- חתימה אצל נוטריון, תשלום מלא דרך הבנק ורישום בקדסטר.
- ביטוח בריאות פרטי לכל מי שמבקש אישור.
- הגשת הבקשה (אפשר דרך עורך דין). מקבלים אישור זמני על הגשת הבקשה.
- טביעות אצבע ביוון. אם הגשתם מרחוק, יש לכם 12 חודשים להגיע.
- החלטה וכרטיס שהייה ל-5 שנים.
כמה זמן לוקח לקבל ויזת זהב?
לפי החוק, ההחלטה צריכה להתקבל תוך חודשיים. בפועל זה לוקח הרבה יותר: באוגוסט 2026 רק כ-61% מהבקשות שהוגשו בפברואר קיבלו החלטה, ויותר מ-7,600 בקשות חיכו להחלטה. תכננו בין חצי שנה לשנה מבחירת הנכס ועד שהכרטיס ביד, ובאטיקה לעיתים יותר.
חידוש ויזת הזהב
- מתי: בתוך החודשיים שלפני שהאישור פג. אפשר להגיש עד 3 חודשים באיחור, עם קנס של 100 אירו לכל חודש.
- אגרה: 2,000 אירו למשקיע.
- מה צריך: הוכחה שהנכס עדיין בבעלותכם, ביטוח בריאות בתוקף, הצהרת נכסים (Ε9), והצהרה שהנכס לא הושכר בהשכרה קצרה.
ויזת זהב ו-Airbnb
דירה שנקנתה לוויזת זהב לפי הכללים החדשים אסור להשכיר בהשכרה קצרה, לא ב-Airbnb ולא ב-Booking. הקנס הוא 50,000 אירו, ואפשר לאבד את האישור. מותר להשכיר לטווח ארוך, בחוזה מגורים רגיל. מי שמחפש הכנסה מ-Airbnb צריך לבחור בין שתי המטרות. ניהול נכס והשכרה ביוון.
מה ידוע על 2027?
- מס רכישה 15.45%: לפי הודעת הממשלה מספטמבר 2026, מ-1 ביולי 2027 מס הרכישה על דירות מגורים לאזרחים מחוץ לאיחוד האירופי יעלה ל-15.45%. זה עוד לא חוק. עוד לא ברור אם ואיך זה יחול על מסלול ה-250,000 אירו.
- ויכוח פוליטי: באופוזיציה ביוון יש קריאות לבטל את ויזת הזהב. הכתבה המלאה. כרגע זו לא מדיניות הממשלה.
שאלות נפוצות
כמה צריך להשקיע בוויזת זהב ביוון?
800,000 אירו באטיקה (אתונה), בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם יותר מ-3,100 תושבים, ו-400,000 אירו בשאר יוון. 250,000 אירו רק בהסבה של מבנה מסחרי למגורים או בשיקום מבנה לשימור.
אפשר להשכיר ב-Airbnb דירה שנקנתה לוויזת זהב?
לא. השכרה קצרה ב-Airbnb או ב-Booking אסורה, והקנס הוא 50,000 אירו, ואפשר גם לאבד את האישור. השכרה לטווח ארוך מותרת.
ויזת זהב ביוון נותנת זכות לעבוד ביוון?
לא. אישור השהייה של ויזת הזהב לא נותן זכות לעבוד ביוון.
צריך לגור ביוון כדי לשמור על הגולדן ויזה?
לא. אין חובה לגור ביוון. האישור ל-5 שנים ומתחדש כל עוד הנכס בבעלותכם.
אפשר לקנות כמה דירות קטנות כדי להגיע לסכום?
לא. במסלולים של 400,000 ו-800,000 אירו צריך נכס אחד בלבד, עם לפחות 120 מ״ר של שטח מגורים.
מי מבני המשפחה מקבל אישור?
בן או בת הזוג, ילדים לא נשואים עד גיל 21, וההורים של שני בני הזוג. כל אחד מקבל כרטיס משלו.
כמה זמן לוקח לקבל ויזת זהב ביוון?
לפי החוק חודשיים, אבל בפועל הרבה יותר. כדאי לתכנן חצי שנה עד שנה מבחירת הנכס ועד הכרטיס.
כמה עולות האגרות של ויזת הזהב?
2,000 אירו למשקיע, 150 אירו לכל בן משפחה בוגר, חינם לילדים עד 18, ו-16 אירו לכל כרטיס. בנוסף ביטוח בריאות ועלויות קניית הנכס.
מה קורה בחידוש אחרי 5 שנים?
מגישים בקשת חידוש בתוך החודשיים שלפני שהאישור פג, משלמים 2,000 אירו, ומראים שהנכס עדיין בבעלותכם ושיש ביטוח בריאות.
ויזת זהב תיפגע ממס הרכישה של 15% ב-2027?
לפי ההודעה, מיולי 2027 קונים פרטיים מחוץ לאיחוד ישלמו 15.45% מס רכישה על דירות מגורים, גם מי שקונה לוויזת זהב. החוק עוד לא עבר, ועוד לא ברור מה יקרה במסלול ה-250,000 אירו.
המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי. הכללים משתנים, והמידע מעודכן לאוקטובר 2026. לפני שמתחילים, התייעצו עם עורך דין יווני.
רוצים ליווי אישי, בעברית?
S.F. Properties מלווה ישראלים בקנייה, בהשכרה ובניהול נכסים ביוון: מהחיפוש, דרך עורך הדין והנוטריון, ועד המפתח והניהול השוטף.
דברו עם יועץ נדל״ןיוונט ימשיך לעדכן בחדשות ממקורות רשמיים.
