יוון או קפריסין להשקעה בנדל״ן? השוואה לישראלים (2026)

בקצרה

שתי המדינות חברות באיחוד האירופי ומשתמשות באירו, ושתיהן מציעות אישור שהייה למי שקונה נכס. אבל הכללים שונים מאוד: כמה צריך להשקיע, איזה נכס מתאים, כמה מס משלמים ומה מותר לעשות עם הדירה אחרי הקנייה.

טבלת השוואה

ויזת זהב ביוון

• 800,000 אירו באטיקה (אתונה), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם יותר מ-3,100 תושבים.
• 400,000 אירו בשאר יוון.
• 250,000 אירו בהסבה של מבנה מסחרי או תעשייתי למגורים, או בשיקום מבנה לשימור.
• נכס אחד בלבד, לפחות 120 מ״ר, תשלום מלא לפני הבקשה.
• אין חובה לגור ביוון, ואין דרישת הכנסה.
• אגרה: 2,000 אירו למשקיע, ו-150 אירו לכל בן משפחה בוגר.

הכל בפירוט: המדריך לוויזת הזהב 2026. רוצים לדעת כמה תצטרכו להשקיע? שאלון ויזת הזהב.

תושבות קבע בקפריסין (תקנה 6(2))

• 300,000 אירו לפחות, לא כולל מע״מ, ששולמו במלואם לחברה היזמית.
• במסלול הנדל״ן: דירה או בית חדשים, במכירה ראשונה. דירת יד שנייה לא מתאימה.
• הכנסה שנתית מובטחת של 50,000 אירו לפחות, שמגיעה מחו״ל (משכורת, פנסיה, דיבידנדים, ריבית או שכר דירה). ועוד 15,000 אירו לבן/בת הזוג ו-10,000 לכל ילד.
• ילדים: עד גיל 18, וגם רווקים עד 25 שלומדים באוניברסיטה ותלויים בהורים.
• תעודת יושר וביטוח בריאות.
• אסור לעבוד בקפריסין עם האישור הזה (מותר לכהן כדירקטור לא בשכר בחברה שבה השקעתם).

הכללים האלה בתוקף מאז מאי 2023. כדאי לבדוק אותם מול מחלקת ההגירה של קפריסין לפני שמתחילים.

מסים בקנייה

ביוון משלמים היום 3.09% מס העברה על המחיר בחוזה או על "השווי האובייקטיבי", הגבוה מביניהם. בדירה חדשה מיזם חל בדרך כלל מע״מ של 24%, אבל הוא מושעה עד סוף 2026, והממשלה הודיעה שתאריך את ההשעיה גם ל-2027. עם נוטריון, עורך דין ורישום, העלות הכוללת היא בערך 7%–9% מהמחיר. מחשבון עלויות הקנייה.

השינוי הגדול: לפי הודעת הממשלה מספטמבר 2026, מ-1 ביולי 2027 ישראלים (ושאר מי שאינם אזרחי האיחוד) ישלמו 15.45% מס העברה על דירות מגורים. זה עדיין לא עבר בפרלמנט. כל הפרטים.

בקפריסין דירה חדשה חייבת ב-19% מע״מ. מע״מ מופחת של 5% קיים רק למי שקונה דירה למגורים קבועים שלו, בתנאים של שטח ושווי, ולא למשקיעים. כשמשלמים מע״מ, אין אגרת העברה במרשם המקרקעין. בדירת יד שנייה משלמים אגרת העברה מדורגת: 3% עד 85,000 אירו, 5% עד 170,000 ו-8% מעל, ויש הנחה של 50%.

בפועל: בקניית דירה חדשה ב-300,000 אירו לאישור תושבות בקפריסין, המע״מ לבדו הוא 57,000 אירו. ביוון, דירה ב-400,000 אירו מחוץ לאזור היקר עולה היום כ-12,400 אירו מס העברה, ואחרי יולי 2027 (אם החוק יעבור) כ-61,800 אירו.

הכנסה משכירות

ביוון (ליחידים, מ-2026): 15% עד 12,000 אירו בשנה, 25% עד 24,000, 35% עד 36,000, ו-45% מעל. מי שיש לו הכנסה משכירות ביוון מגיש דוח שנתי. בנוסף יש מס רכוש שנתי (ΕΝΦΙΑ).

בקפריסין הכנסה משכירות חייבת במס הכנסה רגיל. מ-2026: 0% עד 22,000 אירו, 20% עד 32,000, 25% עד 42,000, 30% עד 72,000, ו-35% מעל. הרפורמה במס שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2026 ביטלה את "היטל ההגנה" (Special Defence Contribution) על שכר דירה. מס רכוש שנתי על נדל״ן לא נגבה בקפריסין מאז 2017.

איך ההכנסה מדווחת בישראל זו שאלה לרואה חשבון ישראלי.

Airbnb והשכרה קצרה

ביוון:

• כל נכס להשכרה קצרה צריך מספר רישום (ΑΜΑ) מרשות המסים.
• במרכז אתונה (רובעים 1, 2 ו-3, כולל פלאקה, מונסטיראקי, קולונאקי, קוקאקי ופנגרטי) אסור לרשום דירות חדשות להשכרה קצרה. ההקפאה נקבעה עד סוף 2026, החוק מאפשר להאריך אותה, והממשלה אמרה שהיא תימשך עד סוף 2027.
• נכס של ויזת זהב אסור בהשכרה קצרה. אם התוכנית היא Airbnb, ויזת הזהב היוונית לא מתאימה.

בקפריסין: מי שמשכיר דירה או וילה לטווח קצר חייב להירשם במשרד התיירות (Deputy Ministry of Tourism) ולהציג את מספר הרישום בכל מודעה. הקנס על השכרה בלי רישום: עד 5,000 אירו.

השכרה קצרה ביוון: הכללים

שפה, קהילה וחיים

• טיסות: קפריסין קרובה יותר, כשעה טיסה. לאתונה כשעתיים, ויש גם טיסות ישירות לסלוניקי, לכרתים, לרודוס ולאיים אחרים, בעיקר בקיץ.
• שפה: בקפריסין אנגלית נפוצה מאוד, גם במסמכים רשמיים. ביוון אנגלית נפוצה באתונה ובאזורי תיירות, אבל המסמכים ביוונית. יוונית בסיסית לישראלים.
• שוק: יוון גדולה בהרבה, עם הרבה יותר אפשרויות: עיר בירה, עשרות איים, הרים וחופים. קפריסין קטנה, והשוק מרוכז בלימסול, לרנקה, פאפוס וניקוסיה.
• קהילה יהודית: ביוון יש קהילות ותיקות באתונה ובסלוניקי ובתי חב״ד בכמה ערים. חגים, חב״ד וכשרות ביוון.

אז מה מתאים לכם?

• רוצים השקעה נמוכה ותושבות קבע, ויש לכם הכנסה קבועה מחו״ל: קפריסין, אבל חשבו את ה-19% מע״מ.
• לא רוצים להוכיח הכנסה או לעמוד בדרישת ביקור: יוון.
• רוצים Airbnb: בשתי המדינות צריך רישום. ביוון, לא בנכס של ויזת זהב ולא בדירה חדשה במרכז אתונה.
• קונים ביוון לפני יולי 2027: כדאי לחשב את ההבדל במס ההעברה.

המדריך המלא לקניית דירה ביוון · מחירי דירות לפי שכונה

שאלות נפוצות

כמה צריך להשקיע כדי לקבל תושבות בקפריסין? 300,000 אירו לפחות לא כולל מע״מ, בדירה או בית חדשים מחברה יזמית, ועוד הכנסה שנתית מחו״ל של 50,000 אירו לפחות.

מה הסכום הכי נמוך לוויזת זהב ביוון? 250,000 אירו, אבל רק בהסבת מבנה מסחרי או תעשייתי למגורים או בשיקום מבנה לשימור. בדירה רגילה: 400,000 אירו מחוץ לאזורים היקרים, ו-800,000 באתונה ובאיים המבוקשים.

אפשר להשכיר ב-Airbnb נכס שקניתי לוויזת זהב ביוון? לא. השכרה קצרה אסורה, והקנס 50,000 אירו וביטול האישור. שכירות ארוכה מותרת.

איפה המס על קניית דירה חדשה נמוך יותר? היום ביוון: 3.09% מס העברה, כי המע״מ על דירות חדשות מושעה. בקפריסין משקיע משלם 19% מע״מ. מיולי 2027 ישראלים ביוון צפויים לשלם 15.45%, אם החוק יעבור.

המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. הכללים משתנים, והמידע נכון לאוקטובר 2026. לפני השקעה, התייעצו עם עורך דין ורואה חשבון בכל אחת מהמדינות.