משכנתא ביוון לישראלים 2026: מי נותן, כמה מימון, איזו ריבית ומה האלטרנטיבה
אפשר לקבל משכנתא ביוון גם בלי לגור שם. כמה הבנקים מממנים, מה הריבית ב-2026, אילו מסמכים צריך, כמה זמן זה לוקח, ומתי עדיף לקחת משכנתא לכל מטרה בישראל ולקנות במזומן.
- בנקים יווניים כמו Eurobank, Piraeus ו-Alpha Bank נותנים משכנתא גם לישראלים, בדרך כלל עד 65%–70% משווי הנכס.
- הריבית הממוצעת על משכנתא חדשה ביוון (קבועה עד 5 שנים) ירדה בפברואר 2026 ל-2.95%. לתושבי חוץ היא לרוב גבוהה יותר.
- צריך הון עצמי של כ-30%–35%, ועוד כ-6%–9% עלויות קנייה שהבנק לא מממן.
מי שרוצה לקנות דירה ביוון במימון, צריך לבדוק את המשכנתא לפני שהוא חותם על חוזה מוקדם. השוו בין משכנתא בבנק יווני לבין משכנתא לכל מטרה על דירה בישראל, וקחו בחשבון את מס הרכישה של 15% שמתוכנן מיולי 2027.
אפשר לקבל משכנתא ביוון בלי לגור ביוון?
כן. בנקים יווניים נותנים משכנתאות גם לתושבי חוץ, כולל ישראלים, אם הם עומדים בבדיקת יכולת ההחזר. הבנק בודק בעיקר את ההכנסה, את ההתחייבויות הקיימות ואת שווי הנכס, ולא דורש שתגורו ביוון. בפועל, למי שלא גר ביוון התהליך איטי יותר והתנאים פחות נוחים מאשר ליווני.
לפי בנק יוון, שוק המשכנתאות חזר לצמוח: מאוקטובר 2025 ההלוואות החדשות עולות על ההחזרים, ושיעור אישור הבקשות עומד לאחרונה על יותר מ-85% (נכון לאפריל 2026).
אילו בנקים ביוון נותנים משכנתא לתושבי חוץ?
ארבעת הבנקים הגדולים ביוון הם Piraeus Bank, National Bank of Greece (NBG), Eurobank ו-Alpha Bank. לפי Your Overseas Home (עדכון אוקטובר 2026), Eurobank, Piraeus ו-Alpha Bank מוכרים כבנקים שנותנים משכנתאות לקונים מחו״ל. ל-Piraeus יש גם מסלול משכנתא באירו למי שההכנסה שלו במטבע אחר.
המדיניות משתנה מבנק לבנק ומתקופה לתקופה, ולכן כדאי לפנות לכמה בנקים, או ליועץ משכנתאות שעובד עם תושבי חוץ.
כמה אחוז מימון נותנים? (LTV)
| לתושבי חוץ | ליוונים ולתושבי האיחוד | |
|---|---|---|
| מימון מקסימלי | בדרך כלל עד 65%, לפעמים 70% | עד 70% ויותר, לפי הבנק |
| הון עצמי נדרש | כ-30%–35% מהמחיר, ועוד עלויות הקנייה | לפי הבנק |
| תקופה | 15–35 שנה, לפי הבנק | עד 30 שנה ויותר |
| גיל | ההלוואה צריכה להיגמר עד שהלווה הצעיר בן 75 | אותו דבר |
| הלוואה מינימלית | מ-10,000 אירו |
מקור: Your Overseas Home, עדכון אוקטובר 2026. חשוב: עלויות הקנייה (כ-6%–9% מהמחיר) לא ממומנות, וצריך לשלם אותן מהכיס.
ריבית משכנתא ביוון 2026
- הממוצע: לפי נתוני הבנק המרכזי האירופי, הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות ביוון בריבית קבועה עד 5 שנים ירדה בפברואר 2026 ל-2.95%. זו הפעם הראשונה מאז 2017 שהיא מתחת ל-3%. הממוצע בגוש האירו באותו חודש: 3.37%.
- דוגמאות מהבנקים (לפי Your Overseas Home, עדכון אוקטובר 2026): ב-Alpha Bank ריבית קבועה של 2.70% בשנה הראשונה ואחר כך משתנה (כ-4% בזמן הכתיבה, עלות כוללת שנתית 4.46%). ב-Eurobank ריבית קבועה של 2.90% לשלוש השנים הראשונות.
- ריבית משתנה ביוון צמודה בדרך כלל ליוריבור (Euribor) ועוד מרווח של הבנק, ולכן היא עולה ויורדת יחד עם הריבית של הבנק המרכזי האירופי.
הריבית שתקבלו בפועל תלויה בבנק, בגובה המימון ובפרופיל שלכם. לתושבי חוץ היא לרוב גבוהה מהממוצע.
אילו מסמכים צריך למשכנתא ביוון?
- דוחות מס של השנתיים האחרונות (מישראל, מתורגמים)
- הוכחת הכנסה של חצי השנה האחרונה (תלושי שכר או דוחות לעצמאים)
- דפי חשבון בנק של השנה האחרונה
- פירוט הלוואות קיימות, ורשימה של נכסים והתחייבויות
- צילום דרכון
- מספר מס יווני (AFM) וחשבון בנק יווני. בלי אלה אי אפשר להתחיל. איך מוציאים AFM ופותחים חשבון בנק
מסמכים בעברית צריך לתרגם ליוונית, ולפעמים גם לאמת באפוסטיל.
כמה זמן לוקח לקבל משכנתא ביוון?
אין זמן קבוע. אצל תושבי חוץ התהליך לוקח בדרך כלל יותר זמן מאשר בישראל: פתיחת חשבון, בדיקת יכולת החזר, שמאי של הבנק, בדיקה משפטית של הנכס, ורק אז אישור סופי. לכן בודקים את המימון לפני שחותמים על חוזה מוקדם ומשלמים מקדמה, ומכניסים לחוזה תנאי שמגן עליכם אם המשכנתא לא מאושרת.
האפשרות השנייה: משכנתא לכל מטרה על דירה בישראל
הרבה ישראלים לא לוקחים משכנתא ביוון בכלל, אלא משכנתא לכל מטרה על דירה שיש להם בישראל, וקונים ביוון במזומן.
- יתרונות: תהליך בעברית, בבנק שמכיר אתכם. בקנייה במזומן יש לכם כוח מיקוח מול המוכר, והעסקה ביוון מהירה יותר.
- חסרונות: בדרך כלל אפשר לקבל רק אחוז נמוך משווי הדירה (בנק ישראל מגביל את המימון בהלוואה לכל מטרה, והכללים משתנים מעת לעת). הריבית בישראל שונה מהריבית ביוון, ויש חשיפה לשער האירו מול השקל.
איזה מסלול זול יותר? תלוי בריביות ובשער באותו זמן. כדאי להשוות עם יועץ משכנתאות ישראלי לפני שמחליטים.
כמה עולה לקנות דירה ביוון מעבר למחיר?
| עלות | כמה |
|---|---|
| מס רכישה | 3.09% (מתוכנן 15.45% לישראלים מיולי 2027, אם החוק יעבור) |
| נוטריון | 0.65%–0.8% לפי המחיר, ועוד מע״מ |
| עורך דין | לרוב 0.5%–1%, ועוד מע״מ |
| רישום בקדסטר | 0.5% |
| תיווך | מקובל 2%, ועוד מע״מ |
| עם משכנתא, בנוסף | שמאות, בדיקה משפטית של הבנק, עמלת פתיחה, ביטוח חיים וביטוח מבנה |
הפירוט המלא, כולל דירה חדשה מקבלן ומע״מ: קניית דירה ביוון לישראלים. מחירי דירות לפי שכונה: מדד יוונט.
משכנתא ביוון צעד אחר צעד
- מוציאים מספר מס (AFM) ופותחים חשבון בנק יווני. אפשר דרך עורך דין עם ייפוי כוח, גם בלי להגיע ליוון.
- מקבלים אישור עקרוני מהבנק לפי ההכנסה וההתחייבויות שלכם, עוד לפני שבוחרים דירה.
- בוחרים נכס ועורך דין שבודק את הרישום, את ההיתרים ואת החובות על הנכס.
- שמאי של הבנק מעריך את הנכס. הבנק מממן לפי הנמוך מבין המחיר לבין השמאות.
- אישור סופי וחתימה אצל נוטריון. הבנק מעביר את הכסף, והמשכנתא נרשמת על הנכס.
הסיכונים שכדאי להכיר
- שער חליפין: ההכנסה בשקלים וההחזר באירו. אם השקל נחלש, ההחזר החודשי עולה.
- ריבית משתנה: אחרי התקופה הקבועה ההחזר יכול לעלות.
- מס רכישה של 15%: אם החוק יעבור, קנייה מיולי 2027 תעלה הרבה יותר. מי שמתכנן לקנות, כדאי שיבדוק את לוח הזמנים כבר עכשיו.
- אם הנכס מושכר: הכנסה משכירות ביוון חייבת במס ביוון ובדיווח בישראל. ניהול נכס ביוון מישראל.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקבל משכנתא ביוון? כן. בנקים כמו Eurobank, Piraeus ו-Alpha Bank נותנים משכנתאות לתושבי חוץ, בדרך כלל עד 65%–70% משווי הנכס, אם עומדים בבדיקת יכולת ההחזר.
מה הריבית על משכנתא ביוון? בפברואר 2026 הריבית הממוצעת על משכנתא חדשה בריבית קבועה עד 5 שנים הייתה 2.95%, לפי הבנק המרכזי האירופי. לתושבי חוץ הריבית בפועל לרוב גבוהה יותר.
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה ביוון? בדרך כלל כ-30%–35% מהמחיר, ועוד כ-6%–9% עלויות קנייה (מס, נוטריון, עורך דין, רישום ותיווך), שהבנק לא מממן.
צריך מספר מס יווני כדי לקבל משכנתא? כן. בלי מספר מס יווני (AFM) וחשבון בנק יווני אי אפשר לקנות נכס או לקבל משכנתא ביוון.
מה עדיף: משכנתא ביוון או משכנתא לכל מטרה בישראל? תלוי בריביות, בשער האירו ובכמה מימון צריך. משכנתא לכל מטרה מאפשרת לקנות ביוון במזומן ובמהירות, אבל נותנת בדרך כלל אחוז מימון נמוך. כדאי להשוות עם יועץ משכנתאות.
רוצים ליווי אישי, בעברית?
S.F. Properties מלווה ישראלים בקנייה, בהשכרה ובניהול נכסים ביוון: מהחיפוש, דרך עורך הדין והנוטריון, ועד המפתח והניהול השוטף.
דברו עם יועץ נדל״ן
